降首付、降利率! 京沪楼市新政落地,影响几何?

发布时间:2024-03-01 06:52:32 来源: sp20240301

一日之内,几大楼市关键政策在京沪两个关键城市接连出台。

12月14日,北京、上海先后发布楼市新政,均包含差别化调整首套及二套房的首付比例,调降房贷利率,以及对普宅认定标准进行优化等。这也是继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后,一线城市的又一次大动作。

北京、上海可以称得上是全国楼市的“最强风向标”。重磅新政的落地,将会带来哪些利好?又会对全国房地产市场产生怎样影响?

降低首付款比例

据北京市住房城乡建设委等五部门联合印发的《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》,北京市首套住房个人住房贷款(含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款)最低首付款比例统一下调为30%;二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)50%、非城六区40%。

“北京原来首套房首付比为普宅35%、非普宅40%,二套首付比例为普宅60%、非普宅80%。首付比例均明显下调,特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点,购房门槛明显降低。”中指研究院市场研究总监陈文静指出。

同日,据“上海发布”微信公众号,上海自12月15日起优化差别化住房信贷政策。首套住房最低首付款比例调整为不低于30%,二套住房最低首付款比例调整为不低于50%。另外,在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区,二套住房最低首付款比例调整为不低于40%。

易居研究院整理的数据显示,上海调整前的首套房首付比为35%,二套房首付比普通住宅为50%、非普通住宅为70%。

“以600万总价的二套房购置为例,过去首付比例为70%,其首付款需要支付420万;新政下其首付比例为50%,首付款则为300万,即减少了120万的首付款支出;如住房属于实施差异化政策区域,首付比例为40%,首付款则为240万,减少了180万的首付款支出。”易居研究院研究总监严跃进指出,首付比例下降,直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。

降低房贷利率下限

北京本次同步降低了房贷利率下限。具体来看,城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于贷款市场报价利率(LPR)+10个基点、不低于LPR+60个基点;非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR、不低于LPR+55个基点。中指研究院指出,相比于原来首套加55个基点、二套加105个基点,房贷利率均明显下调,进一步降低购房成本。

此外,北京还延长贷款年限至30年,同样有利于降低购房者单月的还款压力。

上海将首套房利率下限调整为不低于LPR-10个基点,二套房利率下限调整为不低于LPR+30个基点。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套住房利率下限调整为不低于LPR+20个基点。

“以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算,过去房贷利率为5.25%,月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算,月供为10134元。如此对比,新政前后月供减少了910元。”严跃进表示,房贷利率下降,直接降低了月供或按揭贷款成本。

调整普通住房标准

自2014年现行普宅标准发布以来,时隔9年北京再对普宅认定标准进行调整。中指研究院对比前后标准指出,差别主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下。五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米,提升了1.15倍;五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米,提升了1.05倍;六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米,提升了89%。

严跃进指出,和深圳的普宅认定标准调整对比可发现,深圳直接取消了总价的要求,而北京则是对总价线做了调整,对于总价依然是有要求的。

“从北京普通住宅的调整来看,在北上深中属于最为严格,不但限定了单套面积,也限定了单价。对价格的上限进行了更为清晰的界定,也突出了对‘房住不炒’基调的坚持。”58安居客研究院院长张波认为,由于北京的大量新增供应都在五环外,这一调整本身更有利于外围区域新房去化,以及五环内二手房热度回升。

上海的调整情况,则一是优化了标准的认定条件,剔除价格标准;二是适度提高了建筑面积标准,从140平方米提高至144平方米。

“普通住房标准关联了优惠的税收政策,此次调整标准以住房物理要素作为认定条件,较大幅度提高普通住房的覆盖面,让更多二手住房交易享受优惠税收政策。“严跃进说。

对整体热度提升料将起到较大作用

业内普遍认为,本次北京、上海的政策调整整体力度较大,涉及面较广,从降低购房成本和购房门槛上全面发力,释放了更加积极信号,对当地以及全国市场情绪均将带来积极引导。

“新政有利于促进刚需和改善性住房需求释放,特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后,北京房地产市场活跃度有望提升,预计将进一步影响价格预期。”陈文静表示。

“降低购房门槛,让更多有购买力的人群入市,提高二手房和新房的去化,缓解业主和开发商降价卖房的预期,从而减缓二手房挂牌增加的趋势。同时促进房地产交易循环,缓解开发商资金链紧张的态势,实现防风险和稳增长的双重目的。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

本次调整后再看两地楼市的限制性措施,除了限购政策外已基本“一步到位”。张波认为,“预计明年一季度末会根据市场反馈再进行政策跟进,最值得关注的是限购的放松,这也是一线城市中政策效力最为明显的。”

新政对两地楼市的促进效果值得期待,业内预计12月下半月的一二手成交量将迎来一波明显上涨,2024年一季度市场将会明显企稳,有望出现一个“小阳春”。

(责编:申佳平、陈键)